Dieses nutzungsgemischte und kleinteilige Gewerbegebiet wird auf Grundlage eines Strukturkonzepts neu geordnet. Wichtige Themen sind dabei die Nachverdichtung und neue Formen des Nebeneinanders von Gewerbe, Büro und Wohnen.

Beschreibung

Das Gebiet Unterlohn ist ein nutzungsgemischtes Gewerbegebiet in der Stadt Konstanz (ca. 85.000 Einwohner). Es wurde seit den 1970er-Jahren entwickelt und weist eine hohe Durchmischung von Wohnen und Gewerbe sowie verschiedene Gewerbenutzungen auf. Das Gebiet beherbergt über 200 Betriebe mit knapp 1.400 Beschäftigen (2016). Der Gewerbegebietscharakter war durch den hohen Anteil nach einem entsprechenden Gerichtsurteil über eine Klage eines Eigentümers bezüglich einer versagten Umnutzung einer Werkstatt in Wohnen gefährdet.

Angesichts dieser Herausforderung hat die Stadt Konstanz für das Gebiet Unterlohn im Jahr 2017 eine bauleitplanerische Neuordnung beschlossen. Ziel des Verfahrens ist die Sicherung des Unterlohns als Gewerbestandort unter Berücksichtigung der gegebenen Nutzungsmischung mit ihrem hohen Wohnanteil.

Innovation/Wirkung

Als Basis für den Bebauungsplan wurde ein Strukturkonzept durch ein externes Büro erstellt. Hierbei werden die bestehenden Nutzungen aufgenommen, analysiert und daraus ein Konzept mit Lösungsvorschlägen zu einer bauleitplanerischen Neuordnung des Gebietes erarbeitet. Dieses wurde durch weitere Untersuchungen z.B. hinsichtlich der Immissionen geprüft und ggf. angepasst.

Das Strukturkonzept stützt sich auf eine umfangreiche Bestandsanalyse. So wurden die bestandsgeschützten Gewerbe- und Wohnnutzungen und das Maß der baulichen Nutzung der einzelnen Grundstücke erfasst, der Störgrad der bestehenden Betriebe erhoben und die Verträglichkeit der umliegenden Nutzungen geprüft. Darauf aufbauend wurden Handlungsempfehlungen sowie Vorschläge zur städtebaulichen Aufwertung, Nachverdichtung und Art der baulichen Nutzung erarbeitet. Dazu gehören auch Vorschläge für neue Gebäudetypen mit unterschiedlichen Anteilen und räumlichen Anordnungen von Gewerbe, Büro, Dienstleistungen und Wohnen.

Hemmnisse/Erfolgsfaktoren

Die wirtschaftlichen Akteure im Plangebiet wurden durch Veranstaltungen am Planungsprozess beteiligt. Im folgenden Verlauf erfolgt eine weitere Beteiligung der Akteure und Öffentlichkeit. Das Strukturkonzept wird als Prototyp für die Entwicklung weiterer Bestandsgebiete in Konstanz angesehen. Ein kommunales Flächenmanagement soll zukünftig dazu beitragen, dass die Flächeneigentümer die im Strukturkonzept vorgesehenen Entwicklungsperspektiven und baulichen Verdichtungsmöglichkeiten bei ihren privaten Investitionen berücksichtigen.

Autor: DZS

Weiterführende Literatur: Acocella Stadt- und Regionalentwicklung (2015): Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Konstanz, Lörrach/Dortmund/Konstanz, Reicher Haase Associates (2019): Strukturkonzept Unterlohn für die Stadt Konstanz, Dortmund/Konstanz. Stephan, Bernd (2019): Planerische Steuerung des Nutzungswandels in kleinteiligen Gewerbegebieten: Stromeyersdorf und Unterlohn in Konstanz, Vortragsfolien für die Fokusgruppe „Standort- und Gebietsmanagement“ am 16.1.2019 in Konstanz.